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刚需走俏改善型房源滞销 北京二手房市场分化明

中国证券报记者近日实地访问发明,北京地区二手房市场价格呈现较显着分解,刚需二手房价格小幅上涨,改良型二手房则面临成交难、贬价多的为难。

刚需客户积极入市

“北京二手房七成以上购房者是刚需客户,热点刚需盘走高与刚需客户积极入市关系较大年夜。”多位二手房中介贩卖职员对中国证券报记者表示。

中国证券报记者访问发明,中介职员所称的优质二手房,指的是具备“楼龄新、间隔地铁近、物业情况好”等特征房源。而北京地区具备上述前提的二手房占比并不高。优质二手房挂牌量有限,而近期需求量陡增,导致价格攀升。

位于大年夜兴区某次新二手房楼盘相近的中介职员对中国证券报记者表示,3月份之前,该小区两居室价格在350万元阁下,且朝向、户型及税费都较吸惹人。跟着上一批挂牌房源慢慢售罄,新挂房源两居室价格都在380万元起步。“业主的生理预期发生了较大年夜改变。3月份之前,受疫情影响很多业主急于脱手,价格弹性大年夜,2月-3月是低点。随发急售客户的房源出售完毕,且疫情时代积攒的刚需客户需求慢慢开释,新上的房源价格呈现上涨。”

这一说法获得了多位贩卖职员的验证。“有些小区前期贩卖的房源,不是小区最优质的位置,但价格偏低,被刚需客户买走了。而近期在售的不少房源,位置和户型相对更好些,本身就存在溢价。这也是价格上涨的一大年夜身分。”位于南四环某次新小区贩卖职员对中国证券报记者表示。

上述贩卖职员先容,一些开拓商对新楼盘会推出特价房源。但从次新二手房贩卖环境看,之前的特价房现在作为二手房贩卖市价格平日不高。开拓商捂盘的房源每每位置佳,后期作为二手房贩卖时平日会呈现较显着的溢价。

改良型房源面临为难

刚需房市场升温,而改良型二手房则呈现滞销的环境。

中国证券报记者访问发明,无论是在市中间照样郊区地带,大年夜面积、总价高的改良型住房市场整体热度较低。这些房源平日为别墅、合院、复式洋房等类型,面对的基础都是改良型住房的客户。按照北京地区今朝的限购政策,再加上中介费、税费,二套佃庄家必要支付的首付比例达总房款的七成阁下。

“很多房源原值较低,且不是满五独一,贷款不轻易。假如是二套购房者,基础上都要求客户全款。”多位贩卖职员对中国证券报记者表示,“这类房源假如卖给首套客户,即便贷款,还款压力也会很大年夜。而能够买得起这类房源的,一样平常不会是首套客户,是以贷款天资基础已用掉落,使得这些二手改良型住房的贩卖面临为难。”

中国证券报记者察看到,一些二手房网上贩卖平台的贬价榜及捡漏榜中,非学区、高总价、大年夜面积的改良型住房呈现较多,有的二手房比拟同小区的刚需盘单价下降50%。

以位于南四环某洋房小区为例,小区扶植光阴在2000年阁下,间隔地铁较远且没有电梯,小户型一居室、两居室均价在4万元/平方米阁下。且该小区的改良型住房面积较大年夜,必要缴纳较高的增值税及个税,200平方米阁下的复式洋房均价仅约为2.5万元/平方米,有的急售盘实际成交均价仅为2万元/平方米阁下。

退佃庄家增多

“五一”小长假过后,北京西城学区房市场呈现一波成交高潮。但跟着西城区多校划片新政实施光阴临近,很多换房再买学区的客户面临换房光阴来不及的问题,导致这类房源的退房环境大年夜增。

“购买西城学区房的客户,一样平常首先卖掉落持有的自住房,拿到卖房房款后,再交付西城学区房业主房款。当时,不少客户遵从了贩卖职员关于15天就能过户完成购买西城学区房的说法,于是先订下了房源,但贩卖自有住房所花费光阴大年夜大年夜越过预期。比如,购买他们屋子的人,本身也是换佃庄家,一个环节出了问题,其他环节都受影响。近来不少这类连环客户要求退房。”贩卖职员奉告中国证券报记者。

据懂得,北京不少地区二手房过户仍推行排号政策,有的已经排到了6月中下旬。“在最快的环境下,从定房到过户完成必要一个半月的光阴。换佃庄家假如想买学区房基础上来不及了,除非命运运限分外好。”多位贩卖职员称。

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